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《绍兴滨海新城精诚光大物流园一期项目可行性研究报告》

     物流行业发展趋势：

      物流产业是一个新兴产业，随着工业化的实现和市场激烈的竞争，企业组织结构在不断调整和变化，资本和生产能力逐渐向多元化的大型公司集中，企业的规模越来越大，规模经济的限制，超过一定规模时，就会出现不经济现象又叫组织失效现象。大型企业也进行了调整，大规模投入和产出，使得企业内的物流规模日趋庞大和复杂，传统的、分散进行的物流活动已远远不能适应现代经济发展的要求，物流活动的低效率和高额成本，已经成为影响经济运行效率和社会再生产顺利进行的制约因素。也是市场竞争力减弱的一个因素，一些企业开始对物流各种功能、要素进行整合，重新配置资源，逐步形成了物流系统和物流产业。

　　首先是企业内部物流资源整合一体化，形成了以企业为核心的物流系统，物流管理也随之成为企业内一个独立部门和职能领域；之后，物流资源整合和一体化不再仅仅局限在企业层面上，而是转移到相互联系、分工协作的整个产业链条上，形成了以供应链管理为核心的、社会化的物流系统，物流活动逐步从生产、交易和消费过程中分化出来，成为一种专业化的、由独立的经济组织承担的新型经济活动；也形成了一个新兴的产业，也就是物流产业在此基础上，发达国家经济中出现了为工商企业和消费者提供专业化物流服务的企业，即“第三方物流”。

　　在现代经济中，物流产业及其所提供的物流服务，与传统的物流活动或者生产、流通部门从事的物流活动已经有了本质上的区别。

　　①与物流活动不同，物流产业已经将分散在不同企业和不同部门的各种物流资源分离出来，重新优化组合和合理配置，将供应、仓储、分销、配送等物流活动从生产和流通领域中分化出来，形成系统化、专业化经营的物流产业。从这个意义讲，由于社会经济发展的客观需要，一个新的物流产业诞生了。

　　②物流产业的出现，重新组织了物流的社会资源和物流活动，充分发挥了物流设施的利用率，提高了物流活动的效率，并降低了社会物流总成本，使生产、流通部门的流通费用大大降低，增加了生产、流通部门的获利空间。物流产业的一个重要作用就是在为生产、流通部门提供服务的同时，极大地节约了社会物流资源，使对方在一定资源投入下获得更高的利润；

　　另外，物流产业可以为全社会提供更为全面、多样化的物流企业不仅可以提供货物运输、配送、流通加工等有形服务，而且可以提供物流方案设计，物流信息管理等无形服务，这是商业企业、运输企业、仓储企业等会场传统流通部门所难以企及的。因此，物流产业被称为“第三利润源泉”。是降低了成本扩大了服务对象的利润空间。

　　③在现代经济中，由于社会分工的日益深化和经济结构的日趋复杂，各个产业、部门、企业之间的交换关系和相互依赖程度也愈来愈错综复杂，物流产业是维系这些复杂交换关系的纽带和血管，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体。因此，物流产业是经济运行中不可或缺的重要组成部分。它在社会上的作用也是比较重要的。

　　物流产业是新产业，仅有20多年的历史。20世纪80年代以来，随着经济全球化的持续发展、科学技术水平不断提高以及专业化分工的进一步深化，在美国、欧洲一些发达国家开始了一场对物流各种功能、要素进行整合的“物流革命”，物流活动由此开始走向系统化、专业化，并由独立的经济组织承担的新型经济活动，出现了专门从事物流服务活动的“第三方物流”企业。进入90年代，各种专业化的物流服务企业在欧美发达国家大量涌现并呈现出快速的发展趋势，由此而形成了物流产业，并成为发达国家服务业中的一个重要组成部分。

项目由来
     近几年来，绍兴物流园区建设取得了稳步推进的成绩，但由于缺乏规划统筹，现代物流相关的新技术、新装备的应用水平与物流信息化水平仍然很低。随着我国工业化、信息化、城镇化、市场化和国际化的深化发展，现代物流将迎来加速发展的战略机遇期。随着新经济时代来临，作为一种崭新的商务交易活动，使贸易洽谈可以足不出户在网上解决，给传统经济带来翻天覆天的变化。然而交易的最终实现还有赖于后台的物流产业，发展现代物流业，推动电子商务发展是大势所趋。
     绍兴滨海新城精诚光大物流园建设项目位于绍兴滨海新城江滨区，项目地块北临规划云帆道，南临南滨西路，东临听海路，西侧为农田。绍兴滨海新城精诚光大物流园建设项目分为南北两个地块，总占地面积为95.9亩（合计63936平方米），总投资30000万元。项目北侧的A地块（编号江滨区[2013]G22(Ⅳ-B-5-1-2)地块）为57603平方米，为工业仓储用地；南侧B地块（编号江滨区[2013]G22(Ⅳ-B-5-1-1)地块）为6333平方米；为商务商业用地，作为仓储物流基地配套用地。项目建成后，将集成仓库、综合办公楼等建筑物。位于A地块的建筑为1座1层仓库（1#仓库）、1座4层仓库（2#仓库）；位于B地块的建筑为1座27层的综合商务办公楼及3层的裙房。项目建成后将成为多式联运、中转配送、展示交易、物流金融、电子商务、物流信息、分拨分销等第三方服务于一体的现代化电商仓储基地。据业主提供资料，本项目主要以普通产品销售与配送为核心业务，并配套必要的商务办公业务，建成仓储配送物流基地，并且明确仓储、物流配送不涉及有毒、有害及危险品。
    本项目总建筑面积为86440 m2；其中地上建筑面积为82640m2，地下建筑面积为3800 m2。

项目概况

(1) 项目名称：绍兴滨海新城精诚光大物流园一期项目
(2) 建设地点：滨海新城江滨区，规划云帆道以南、规划听海路以西，南滨西路以北。
(3) 工程总投资：30000万元
(4) 建设规模：总用地面积95.9亩（合计63936平方米），总建筑面积86440m2。项目主要建筑为A地块为1座1层仓库（1#仓库）、1座4层仓库（2#仓库），B地块为1座27层的综合商务办公楼及3层的裙房。项目分南北两个地块建设，主要技术指标见下表。

 主要经济技术指标