第一部分 公司基本情况（拓金企业项目咨询）
介绍公司名称，成立时间，注册资本，股权结构等，体现公司承建能力。
第二部分 公司管理层
本项目项目实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。
第三部分 老年公寓营收项目
项目背景
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
项目产品选择为：自理、介护、特护。

第四部分 老年公寓项目市场分析
需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。湖北省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。
第五部分  项目选址
1、项目选址
2、自然条件
3、社会条件
4、基础设施
第六部分 老年公寓项目营销策略
主要是服务对象，根据老年人身体特征等进行分项
第七部分 组织管理
本项目下设办公室、财务部、总务部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。
人力资源配置
生产作业班次
行政管理等为一班制，医务人员三班制。
年工作日　
年工作365天，每班工作8小时。
劳动定员及技能素质要求
本项目劳动定员600人，其中长期合同工450人，另外视需要聘用临时护工150名。
员工来源及招聘方案
本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过恩施州人才市场公开招聘，其余人员通过恩施州劳务市场公开招聘。

第九部分 投资估算

建设投资估算
1、建筑工程费。建筑工程的费用依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量划分和相应单位造价指标估算，单位造价指标依据本地土建工程定额和近期类似工程指标确定，并按现行材料价格水平予以调整。
本项目老年公寓楼工程预算19840.00万元，综合服务楼工程预算2000.00万元，其他附属设施工程预算200.00万元，项目估算建筑工程费用预算总额为22040万元。
2、设备、工器具购置预算费用3000万元，安装费用150万元。设备购置费用主要为空调、保健医疗器具及车辆等交通设备。
3、工程建设其它费用。本扩建项目工程建设其它费用中主要包括土地使用费（50亩，50万元/亩）、勘察设计费、建设单位管理费、工程监理费等。其费用的估算按照国家和行业的有关规定，结合本项目具体情况，估算值为3655万元。   
4、基本预备费。基本预备费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%计算，其估算额为1442.25万元

5、建设投资。以上各项合计为30287.25万元。建设投资估算详见下表：

第十部分 财务分析与评价
财务分析结论
本项目总投资31593.78万元，其中固定资产投资27527.98万元。年均营业收入9783.53万元，营业税金及附加538.09万元，总成本费用5419.65万元，利润总额3825.78万元，年均缴纳企业所得税956.45万元，年均税后利润2869.34万元。投资利润率为12.11%。投资回收期（所得税前）10.31年。
综上分析，项目经济合理，项目财务效益好，偿债能力强，财务风险较小，项目在财务上是可行的。详见下表：
主要财务数据及评价指标表

第十一部分 项目实施进度
项目实施进度
1、建设工期
本项目用地产权基本确定，建设场地条件较好，交通运输方便，水电基础设施较完善。
根据项目实际情况，本项目建设工期为36个月。
2、项目实施进度安排
根据本项目的实际情况，安排的实施进度如下：详见项目实施进度计划表
项目建设质量控制
1、项目建设过程中实行项目法人负责制
项目实施过程中，项目主管单位应成立具有法人资格的管理机构，对项目进行全过程的管理。
工程的勘查和设施中应委托有相应资质的勘察设计部门进行，建议优先选择具有丰富厂房建筑设计经验的本地设计院所，勘察设施应制定相应的质量保证措施，严格按规范程序对勘察设施成果进行审查。对工程的主要土建施工及主要设备采用招标方式，在工程建设中要严格实行工程监理制，加强质量成本控制。对工程质量应在自检，平行检验的基础上进行初验、终验，不符合质量要求的一律不允许验收。
2、根据《中华人民共和国招投标法》和《中华人民共和国建筑法》规定，本项目建设管理全面实行“招投标制”和“工程监理制”。
（1）主体工程和主要设备一律通过公开招标的办法确定，招标工作应委托有相应资质的招投标代理机构组织，严格施工队伍的资质审查，充分体现公开、公平、公正的原则，择优选择施工队伍，确保工程质量。
（2）项目招标工作、招标范围由公司自行决定。
（3）建议公司在实施招投标工作中，对工程承包范围、工程承包方式、投标编制、设计变更及技术经济论证、建筑材料及设备、工期工程质量验收和保修、安全经营、履约保证金、工程款支付与结算、评标办法、授与合同等方面都应严格按照法定程序进行。
（4）工程监理必须具备乙级资质以上，项目甲方不应干扰监理单位和人员对项目监理的权利。